LOCATION ET CONTRAT DE BAIL

01/07/2015



Le système juridique régissant les rapports entre le bailleur et le locataire est composé d'un ensemble de textes législatifs et réglementaires. Les dispositions qu'ils contiennent définissent les obligations et les droits de chacun. Le contrat de bail peut être un acte établi par un notaire ou un acte sous seing privé qu'il conviendra de faire légaliser.

Les clauses indispensables du contrat de bail

- Identité des parties
- Durée du contrat de bail : nombre d'année de la location
- Désignation du bien loué: localisation du bien immobilier, objet du contrat de bail
- Nature du contrat de bail : le contrat de bail peut prévoir que les locaux sont à usage exclusif d'habitation ou professionnel
- Résiliation du contrat de bail : le contrat de bail doit indiquer le délai minimum (généralement un mois) pour donner le préavis. Il est recommandé de donner son préavis par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Dépôt de garantie : le contrat de bail peut prévoir le versement d'une caution correspondant à un ou deux mois de loyer. Cette caution est payable lors de l'entrée des lieux et récupérable à la sortie des lieux après déduction d’éventuelles réparations locatives.


Obligations du preneur

- De maintenir les lieux loués en bon état d'entretien général,
- Avertir le bailleur de toutes dégradations causées aux locaux,
- Ne pas faire de travaux de transformation sans l'autorisation expresse du bailleur
- Interdiction de consentir à des sous locations
Cette liste n'est pas exhaustive et n'est fournie qu'à titre indicatif.

Loyer

Le montant du loyer doit être impérativement fixé dans le contrat de bail ainsi que le moment ou le paiement doit intervenir : ex : le permier de chaque mois

Révision du loyer : La demande de révision du loyer n'est pas recevable, nonobstant toute clause contraire, avant l'expiration d'une période de trois ans au moins, à compter de la date de conclusion du contrat de bail.

Enregistrement du contrat de bail (en cas d'acte sous seing privé)

Le contrat de bail doit être légalisé : les signatures du bailleur et du locataire doivent être authentifiées et ceci afin de donner à l'acte une portée juridique.

Le contrat de bail doit être enregistré (L'article 127 du code général des impôts (I-A-4°) impose que toute convention écrite ou verbale et quelle que soit la forme de l'acte (sous seing privé ou authentique) soit enregistrée) et cela dans les 30 jours de la signature. Le tarif est de 200 dirhams pour un bail (Loi de finances 2008).


Importance de l'état des lieux

L'état des lieux d'entrée dans les locaux est un document établi entre le locataire et le bailleur et qui garantie à chaque partie de se prémunir contre tout litige ultérieur.

L'état des lieux peut être constaté sur papier libre en double exemplaire. Il doit être signé et daté par les deux parties. Il doit comprendre la description de chaque pièce, l'état de vétusté de chaque élément : sol, plafond et mur et il doit recenser les éléments d'équipements, les placards etc… Ce document est à conserver pendant toute la durée de la location.

Ce document permet de rendre compte de l'état des locaux lors de l'entrée des lieux du locataire. En découle l'obligation pour le locataire de rendre le bien loué dans l'état ou il l'a trouvé (Article 676 du Dahir formant code des obligations et des contrats). Un deuxième état des lieux sera effectué lors de la sortie du locataire, une comparaison sera effectuée avec celui qui a été dressé lors de l'entrée dans les locaux. Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. Ex : Les détériorations qui résultent d'un usage anormal du logement sont à la charge du locataire, c'est le cas d'une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, d'un mur détérioré par des trous importants. De la même façon, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l'autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état initial.

Remarques :

Si le propriétaire refuse de dresser l'état des lieux, il devra faire preuve que les dégradations qu'il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.
Si le locataire s'oppose, à son entrée dans le logement, à l'établissement de l'état des lieux, il sera présumé l'avoir reçu en bon état.
Si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n'est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état (Article 677 du Dahir formant code des obligations et des contrats).
Dans une location, tout locataire a intérêt à demander l'établissement d'un état des lieux afin d'éviter tout litige ultérieur.

Procédure de recouvrement en cas de loyer impayé

En cas de loyer impayé et si aucun arrangement à l'amiable n'a pu être trouvé, il convient de se reporter de suivre la procédure résultant de la loi n° 64-99 promulguée par le Dahir n°1-99-211 du 13 joumada 1420 (25 août 1999). Cette procédure ne va s'appliquer qu'en cas de contrat de bail établi par acte authentique ou en cas de contrat de bail légalisé.

En cas de défaut de paiement du loyer à son échéance, le propriétaire doit saisir le Président du tribunal de première instance compétent afin de demander l'autorisation d'envoyer une mise en demeure de paiement au locataire.

La mise en demeure devra comporter sous peine de nullité des mentions indispensables : noms des parties, adresse du bailleur, l'adresse de l'immeuble, le montant du loyer, la durée de location impayée et le total exact dû.

Le locataire dispose d'un délai de 15 jours à compter de la notification de la mise en demeure.
En cas de non paiement ou de paiement partiel des sommes indiquées dans la mise en demeure, le bailleur peut demander au Président du Tribunal de Première instance d'homologuer la mise en demeure et d'ordonner le paiement.

En cas d'homologation, le paiement est ordonné et aucune voie de recours n'est acceptée.